文/北京進深 林振興

(資料圖)

最近海淀樓市的熱度，全被一個叫瑜海澐頌的新盤搶走了。

說到底，能讓見慣世面的海淀老業主都實名“慕了”的，正是它那堪稱“奢侈”的陽臺設計。

想想看，在海淀這片寸土寸金的地方，新房供應向來稀缺，過去的產品也多因規劃限制，在陽臺上難有作為。

像此前，海開在永豐南的頤海澐頌，就曾因傳出有陽臺規劃，而遭周邊二手房業主“強烈反對”，生怕影響自家房價。

這背后的辛酸，恰恰折射出海淀老業主對真·陽臺的矛盾心理。

所以，當瑜海澐頌帶著TOP級“頌系”標準亮相時，直接讓老業主們破防了。

項目不僅配置了南向約50公分的景觀花池（一步陽臺），北向還贈送設備平臺。

瑜海澐頌單價預計在，11-12萬/㎡左右。

比功德寺那對10萬+“瘋搶盤”再抬一檔；但產品，已經不在一個世代。

這一刀，砍在功德寺老業主心口上。

01

瑜海澐頌規劃30棟4-10層洋房，戶型涵蓋98㎡/116㎡三居兩衛，138㎡四居兩衛，159㎡/179㎡四居。

其中，北區0017地塊：17棟洋房，面積段116/138/159/179㎡。

南區0024地塊：13棟洋房，面積段98/116/138/159㎡。

這個面積段，難怪功德寺雙子的業主炸鍋了。

和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶型面積段高度重合。

而海開瑜海澐頌項目，據悉將拿出TOP級“頌系”規格打造。

它配置了超級界面、豪標會所，架空層在海淀新盤中更是一騎絕塵。

最重要的是，海開在偷面積上突破了上地新尺度。

和樾望雲139㎡，在贈送上，只有南向2個飄窗。

瑜海澐頌138㎡，南向臥室贈送飄窗+50cm一步陽臺+北側贈送設備平臺。

難怪功德寺雙子的業主們坐不住，開始集體投訴。

直指海開上地新盤使用“黑科技”等手段，設計標準顯著高于區域常規住宅標準以及周邊存量二手商品房和去年剛開盤新房，要求規自部門予以審查。

在海淀做“好房子”，是一件有風險的事。

一方面，海淀區作為北京科技創新核心區，擁有極強的產業基礎和人口吸引力，住房需求旺盛，地段價值毋庸置疑。

另一方面，海淀新房市場長期處于產品力洼地。客觀來看，瑜海澐頌的規劃配置，甚至是跟不上北京其他區樓盤產品力的。

但在海淀，起碼對功德寺雙盤而言，無疑是降維打擊。

規劃審批可以依據條文做到“技術合規”，但一個項目能否真正融入區域、實現價值平衡，是一道更為復雜的考題。

02

98㎡三居兩衛，房源不多，僅南地塊的最北側一排。

同等面積下，周邊新房僅能做到兩面寬，海開卻做到了三面寬朝南，客廳面寬3.6米。

南向贈送通面寬飄窗，北側設備平臺+挑空+抗風壓隔板。

因為保密單位+學校的不可抗因素，導致北面要加格柵，防對視。

但，估計能用的只有設備平臺。

它是唯一沒有一步陽臺的戶型，但配有獨立家政間。

Bug是，入戶門正對北向臥室，缺乏隱私性；

而且，主臥衛生間是暗衛。

116㎡三居兩衛，主力戶型：

入戶子母門，獨立儲藏間和家政間，餐邊柜，收納是完全夠用了；

南北通透，格局方正，u型明廚+雙明衛；

家政間和衛生間在一起的設計，很實用，洗澡換下的臟衣服直接扔進洗衣機。

贈送方面，南向雙臥飄窗+一步陽臺+設備平臺。

138㎡四居兩衛：

經典四葉草，南向臥室贈送飄窗+50cm戶型一步陽臺+北側贈送設備平臺。

159㎡/179㎡四居三衛：

小區樓王位置，獨立玄關，獨立電梯廳，電梯廳帶窗戶；

面寬條件絕絕子，客廳面寬為5.2/6.2米。

其中，159㎡雖然客廳尺度很大，但是卻擠壓了臥室的面積。主臥面寬跟138㎡一樣，北向甚至有臥室面寬還不如138㎡。

都做成了南向雙套房，主衛雙臺盆。不過，次臥衛生間是暗衛。

贈送方面，南向臥室贈送飄窗+一步陽臺+北側贈送設備平臺。

Bug就是，廚房面積都不是太大。

海淀瑜海澐頌所在地塊于去年12月23日完成出讓，由海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經理由葉星一人擔任，項目營銷負責人為李昕。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創香山壹號院設計總監、北京融創學府壹號院項目總經理。

關鍵詞 陽臺 戶型 海淀 新房 三居 老業主